Wstąpienie w stosunek najmu – zagadnienia problemowe

Zagadnienie wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy jest często spotykane w praktyce sądowej i doczekało się bogatego orzecznictwa, które nie jest w tej materii jednolite.
Art. 691 par. 1 k.c. stanowi, iż: „W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”, zaś par. 2 stanowi, iż: „osoby wymienione w par. 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”.

W praktyce orzeczniczej sądów najwięcej wątpliwości pojawia się, co do zdefiniowania osoby, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Art. 691 k.c. w dawnym brzmieniu, uchylonym następnie 12 listopada 1994 r. przez art. 47 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, przewidywał bowiem wstąpienie z mocy prawa w najem lokalu mieszkalnego osób bliskich najemcy, które stale z nim zamieszkiwały aż do jego śmierci. W dawnym orzecznictwie katalog osób bliskich, uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, był rozumiany dość szeroko, obejmując nie tylko osoby związane więzami rodzinnymi lub quasi-rodzinnymi, ale także osby, których stosunek osobisty do najemcy uzasadniał wspólne i stałe z nim zamieszkiwanie.

Art. 691 k.c. w obecnie obowiązującym brzmieniu nie precyzuje natomiast osoby, pozostającej faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Na tym tle w orzecznictwie powstają wątpliwości, co do wyłączenia z grona osób wstępujących w stosunek najmu pełnoletniego rodzeństwa i dziecka umieszczonego w rodzinie zastępczej.
W uchwale z dnia 20 listopada 2009 r. w sprawie III CZP 99/09 Sąd Najwyższy opowiedział się za wyraźnie zwężającą wykładnią art. 691 k.c., która znalazła wyraz w sformułowanej tezie: „Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 par. 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie”. Tak rygorystyczne ujęcie pojęcia „faktyczne wpólne pożycie” jak w zacytowanej wcześniej uchwale SN nie jest jednak podzielane przez doktrynę prawa cywilnego, według której przez „faktyczne pożycie z najemcą” w rozumieniu art. 691 k.c. należy rozumieć niekoniecznie takie relacje, których nieodłączną częścią jest utrzymywanie współżycia fizycznego, właściwego dla wspólnoty małżeńskiej. Pogląd ten zyskuje uznanie w orzecznictwie sądowym.

W jednej bowiem ze spraw prowadzonych przez kancelarię, w której reprezentowałem powoda, będącego bratem zmarłego najemcy, Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia uwzględnił powództwo i ustalił wstąpienie w stosunek najmu powoda po zmarłym bracie. W zaistniałym bowiem stanie faktycznym sprawy, powód sprawował opiekę nad ciężko chorym bratem. W niektórych zatem sprawach, jak powyższa, sądy skłaniają się za bardziej liberalnym rozumieniem „osoby pozostającej w faktycznym, wspólnym pożyciu”, uwzględniającym specyfikę konkretnej sprawy.